2021年9月27日

今日は、昨日の続きからです。

　
土地の売買契約から建築許可がおりるまで

○土地の売買契約

まずは買付！

◆買付証明書とは？
気に入った土地が見つかって、その土地を購入したい場合、
不動産会社に買付（かいつけ）を入れてくださいと言われます。

買付とは、買付証明書（かいつけしょうめいしょ）のことで、
「●●万円でこの土地を買います」という書面です。

というのは、不動産の場合金額が大きいことと、
売主にとっては、どんな素性の人が購入意思をしてしているのか知りたいからです。

◆買付証明書の内容は？
買付証明書の中には、必ず書く項目があります。

たとえば、この土地を●●万円で買いたいという、
買受の申し込みを売主に対してするわけですが、
それに対して、売主が有効期限内に承諾をすることで、
契約の準備が整った状態となります。

◆値段交渉がある場合

例えば、土地を値切るとき、●●万円になれば買いますという場合は、
その買付証明の金額に希望の金額を書きます。

売主が、承諾してくれれば交渉成立ですし、
承諾してくれなければ、不成立となります。

◆買付証明書の効力

次に買付証明書の効力についてですが、
買付証明書に絶対的な効力はありません。

民法上では、買主からの申込みと売主の承諾で契約は成立するのですが、
不動産に関しては、例外を除き、その性質上契約書が必要となります。

また、不動産業者が居る場合は、重要事項説明をしてからの契約となります。
ですから、買付証明書を書いたり売主が承諾をした時点では、
まだ契約は成立しておらず、拘束力は発生しません。

しかしながら、トラブルを避けるためにも、
買付証明書を書くときは、
売主が承諾すれば契約するという意思をもって書くようにしましょう。

◆契約を結ぶ

売買契約の締結前に宅地建物取引士より重要事項の説明を受けます。
契約締結と同時に売主へ手付金を支払い、
仲介業者に対しては仲介手数料の半金を支払います。

手付金は土地売買代金の10％程度のことが多いで進めが、
契約によって異なるので確認しましょう。

仲介手数料は、全額を決済時に支払う場合もあります。

また、土地購入代金にローンを利用する場合には、
売買契約締結後すみやかに申し込みをします。

○土地の決済

残金を支払って土地の引き渡しを受けます。

残金にローンの融資金を充てる場合には、
金融機関との間でローンの契約を結び、融資を実行してもらいます。

土地の引き渡しを受けるのと同時に、
所有権移転登記およびローンを借りた場合には
抵当権設定登記の申請手続きをします。

媒介業者に対しては媒介手数料の残りの半金を支払います。

○古家解体・整地作業

更地渡しを条件としなかった場合には、
土地の引き渡しを受けてから古家の解体工事や
整地作業をすることになります。

ただし、建築の依頼先がすでに決まっている場合には、
建築工事に合わせて古家の解体工事を任せることもできます。

更地渡しを契約条件とした場合には、
土地の引き渡し前に古家解体工事や整地作業が行なわれます。

○測量・地盤調査

実測図がなく、測量を売買契約の条件としなかった場合には、
あらためて敷地の測量が必要となります。

また、地盤の強度に合わせた適切な基礎を造るためには、
地盤の調査も必要です。

ただし、敷地測量や地盤調査を買主の費用負担としたときでも、
交渉により土地の引き渡し前に
これらを実施することができる場合もあります。

売買契約の条件が実測売買のとき、
または公簿売買でも測量を条件とした場合には、
土地の引き渡し前に測量が行なわれます。

○基礎工事開始

建築する建物の建築確認届が受理されれば
工事に着手することができます。

　
いかがでしたか？

　
土地を購入する際の参考にしていただければ幸いです。
「もっと詳しく知りたい！」
という方は、お気軽にご相談ください。