工事請負契約時に確認する書類は何? ①

新築一戸建てを購入するべく、
ハウスメーカーや工務店をいろいろ渡り歩き...


ついに、契約!
の段階になったとします。


そこで、確認しなくてはいけない書類、
または、確認したほうがよい書類には、
どんなものがあるのでしょうか。


今日は、この「書類」についてご紹介します。


一度契約すると、なかなか変更できません。

 
○契約時にはどんな書類があるの?


契約時には、一般的に以下の契約書類を取り交わします。

・工事請負契約書

→契約内容が記されている。

・工事請負契約約款

→工事中もしくは建物の完成、引き渡し後に、

なんらかの問題が生じた時の解決方法が記されている。

・見積書

→見積書に記載されていないものは、

別途費用となりますので、注意しましょう。

・設計図書

→特記仕様書、設計概要書、仕上表、配置図、

平面図、立面図、断面図、平面詳細図、矩計図、

部分詳細図、構造図、設備図など

契約当日までに、控えをもらって、内容を確認しておきましょう。

次回は、契約書のチェックポイントです。

諸費用って何?? ③

今日は、「諸費用」についての最終回です。


○通常かかる諸費用と税・保険料


ここまで家を建てる注文住宅特有の諸費用を見てきましたが、
注文住宅も建売住宅やマンションのときと同様に
登記費用などの諸費用がかかります。

①売買契約書の印紙税

②金銭消費貸借契約書の印紙税

③土地所有権移転登記の費用

④建物所有権保存登記の費用

⑤住宅ローン抵当権設定登記の費用

⑥司法書士代

⑦固定資産税

⑧不動産取得税

⑨仲介手数料

⑩適合証明書発行手数料

→フラット35を利用する場合のみ必要

⑪保証料

→住宅ローンを借りるために保証会社に支払う料金

⑫融資手数料

→住宅ローンを借りるために金融機関に支払う手数料

⑬火災保険料・地震保険料

⑭団体信用保険料

→ほとんどの金融機関は金利に含まれる

⑮住宅ローン斡旋手数料

→住宅ローンの手続きを不動産会社にサポートしてもらったときに支払う料金

⑯引越し代

⑰インテリア・家具・家電代

やはりかなりの金額がかかることが分かりますね。

注文住宅独自の諸費用とこれらの諸費用を合わせると、
やはり土地建物価格の10%程度は諸費用にかかる費用として
用意しておいたほうが安心だといえます。


「もっと詳しく知りたい!」
「他にはないの??」
という方は、お気軽にご相談ください。

諸費用って何?? ②

今日は、昨日の続きからです。


○つなぎ融資とは?


つなぎ融資とは...
住宅ローンの提供金融機関が注文住宅などを建てるお客様に対し、
住宅ローンが支払われるまでの間、
着工金などの支払いを貸し付けてくれることです。


しかし、ここで注意したいのはつなぎ融資期間中に
つなぎ融資の利子とその諸費用を現金で支払う必要があるということです。


では、気になるつなぎ融資の利子と諸費用ですが
大体いくらなのでしょうか?


下記をご覧ください。

<つなぎ融資の利子計算方法>

・借りたお金×金利÷365×借入日数

<つなぎ融資の諸費用>

・つなぎ融資契約書の収入印紙代

→1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円。

・金融機関への申込み手数料

→0円~100,000円

・印鑑証明などの雑費

→1,000円


おおよそ、つなぎ融資の金利は2%~3%。

3,000万円つなぎ融資で借りて、
年率3%の金利・借入期間180日とした場合は443,835円。


つまり、つなぎ融資関連費用だけで
50万円近くかかることも多いことが分かります。


 
○つなぎ融資以外にも必要な費用


注文住宅を建てる場合には、建売住宅と比べ
付帯工事費用やつなぎ融資関連の諸費用が
思った以上に多くかかることに驚いている方もいるかもしれません。


しかし、注文住宅には
これら以外にも費用がかかります。


こちらもみていきましょう。

<その他の注文住宅特有の諸費用>

・工事請負契約書の収入印紙代

→1,000万円超え~5,000万円以下の場合は20,000円。

・建築確認申請費用:建設前に役所に申請する費用

→100,000円~200,000円。

・地鎮祭:着工時に神主へ支払う費用など

→30,000円~60,000円(省略する場合も)

・上棟式:棟上げの儀式

→100,000円(省略する場合も)

・設計監理料:数十万円~数百万円

ハウスメーカー・工務店は安く、設計事務所の場合は高いことが多いです。


上記の諸費用だけで20万円以上かかる可能性があるのが分かります。


建売住宅などの場合も、設計料や建築確認費用などは
厳密にいえば代金に含まれているのでしょうが、
引渡時にローンから支払うのと、
自己資金から用意しなければいけないのとでは
やはり気構えが違うものです。

諸費用って何?? ①

先日、「家づくり」の諸費用って何でしょう?

というご質問がありましたので
今回は、諸費用について改めてご紹介します。

チラシやインターネットを見てみると
売り家や注文住宅の情報を見つけることが出来ます。


新築を考えている方ならば、一緒に記載されている金額をもとに
きっと頭の中で月々の支払額を計算するでしょう。


ですが...
「これならいける!」
と思うのは危険です。


家を建てる時にかかる費用は、この建物の本体価格以外に、
付帯工事費用と諸費用が必要だからです。


つまり、残念ながらこのチラシの値段では家は建てられません。


では、家を建てるには、実際いくらかかるのでしょうか??
諸費用と付帯工事費用をまとめてざっくり表現すると、
本体以外にかかる費用、といえます。

 

○諸費用込みの総費用の目安

「色々資料を見たけど...
結局いくら必要なのかさっぱり分からない!」


そういう場合はこの数式で目安の金額を出すといいかもしれません。


(土地購入費+本体価格×1.2)×1.1=総費用の目安


注文住宅の付帯工事費用は本体価格の
15%~20%が目安だといわれています。


また諸費用は土地購入費と建築費(本体価格+別途工事費)
を合わせた値段の6%~10%が目安です。


この数式は上限の20%と10%に合わせていますので、
例えば土地購入費が700万円で本体価格は1,500万円の場合、
総費用の目安は2,750万円。


つまり、2,750万円用意すれば
足りる可能性が高いことが分かります。


 
○付帯工事費用とは?


本体価格に含まれるものは
ハウスメーカーや工務店にもよります。


「基礎工事」といわれるものから
「木工事」といって建物本体を作る工事、
サッシ・ガラス工事などの窓などを取り付ける「設備工事」、
コンセントや照明の配線を調える「電気工事」があります。


一方、付帯工事費用に含まれるものは
本体工事費以外の項目です。


先ほど触れましたが、
付帯工事費用は本体価格の15%~20%が目安です。


地盤が軟弱だったり、
公道から離れた場所や住宅地以外であったりすると、
基礎補強工事関連費用や引き込み工事関連費用など
多くかかる可能性があります。


付帯工事費用とは、具体的に言うと、
下記のような工事にかかる費用のことを言います。


<主な付帯工事費用の一覧>

・基礎補強工事関連費用  :  地盤改良が必要な場合などにかかる費用

・引き込み工事費用 : 水道管やガス管を敷地内に引く際にかかる費用

・エクステリア工事関連費用 : 門扉や庭などにかかる費用

・屋外電気工事 : 駐車場の照明や外にある水道を取り付けるための費用

・インテリア関連費用 : カーテンレールなどを取り付ける費用

・電設工事関連費用 : エアコンなどを取り付ける費用

・解体工事費用 : 家を解体して新たに建てる場合に必要な解体費用


ハウスメーカーの場合は付帯工事費用という項目のみで、
内訳は明らかにされないことが多いようです。


何が含まれているのかはその建築業者によりますが、
1割前後の額を想定しておけば、
それほど差はないのではないかと思われます。


 
○注文住宅を建てる場合の諸費用


建売住宅やマンションではかからず、
注文住宅を建てるときだけかかる諸費用があります。


つなぎ融資関連の諸費用と
建築確認申請費用などを含む諸費用です。

では、まずつなぎ融資とはなんでしょうか?


そもそも建売住宅やマンションでは手付金を支払った後は引渡時に
1度だけ支払えばそれで済みます。

しかし、注文住宅の費用の支払い時期は
3回~5回あるのが一般的です。

ハウスメーカー・工務店にもよりますが、


土地購入時・工事契約時・建物の建設着工時・建設上棟時・引渡し時
に、分けて支払う必要があるのです。

しかも、多くの金融機関は、
土地購入時と建物引渡し時にしか
住宅ローンを貸し付けてくれません。

しかし、そうなると着工時や上棟時などに
費用を払えなくて困りますよね。

着工時や上棟時・引渡し時は
それぞれ建築費用の30%払うことも多いようです。


その費用を自費で払えない場合には、
つなぎ融資を利用するケースがほとんどであると思われます。


<参考:土地付き注文住宅建設時の流れ>

①ハウスメーカー・工務店選び

②ハウスメーカー・工務店などによる地盤調査

③土地購入

④ハウスメーカー・工務店と工事請負契約締結

⑤設計図の完成・建築確認申請

⑥実際の建設

⑦引渡し


※②地盤調査は土地購入後に行うこともあります。

すでに所有している土地の場合は③土地購入は不要です。
設計事務所に依頼するときは、④の前に別途設計事務所との契約が必要です。

え?と思うような住宅ローンに通らない原因

「家づくり」の第一歩として大切なのが
資金計画です。


しっかりとライフプランを立てて
住宅ローンの審査にも通らなければいけません。


ですが、時には審査に落ちてしまう事も

今日はその原因についてご紹介いたします!

 
○携帯電話料金の未納


携帯電話(スマートフォン)を購入する際、
分割して月々の電話料金と一緒に
本体の代金を支払う方法が多いですね。


しかし、これは立派なローンなのです。


滞納すると、この機種代金のローンの未払いで
住宅ローン審査に引っかかってしまいます。


カード払いにしておくのも1つの対処法ですが、
引き落とし日に口座に残高があるのか確認しておきましょう。


○年金保険料の未払い


未納があって、いまから新築をお考えの方は、
市役所や年金事務所などで相談してみましょう。


○税金の滞納


住民税や車、二輪の税金なども同様に、
滞納があると審査に通らない可能性があります。


こうした税金の滞納金があると、
少額であっても信用がないということで
審査に通らないことがあります。


○クレジットカードのキャッシング枠


クレジットカードのキャッシング枠にも注意が必要です!

クレジットカードのキャッシングでは、
ATMにクレジットカードを入れるだけで
簡単にお金借りることができてしまいます。


金融機関によっては、
この枠が「既に借りているもの」とみなす場合があるそうです。

このため...

キャッシング枠のついたクレジットカードを
たくさん持っていると、
これが理由で住宅ローンの審査に通らない!
という場合があります。


ですから審査をする前に
使っていないクレジットカードは解約し
使っているものに関しては
使わないキャッシング枠があるのであれば
はずしておいたほうが安全です。


キャッシング枠をはずす場合は、
クレジットカードの裏に書いてある電話番号に電話をし、
キャッシング枠を外したいと伝えるだけで大丈夫です。


○健康状態が悪い


重い内臓疾患や精神疾患にかかっていた場合、
住宅ローンの審査に通らない場合があります。


なぜかというと、フラット35以外では、
ほぼ全ての金融機関が住宅ローンの申し込みの条件として、
団体信用生命保険に入ることになっているからです。


住宅ローンの借主に万一のことがあった場合は、
この団体信用生命保険で住宅ローンの支払いが免除されます。


なので、万一の場合になる確率が高い場合は、
病院で検査して健康状態を告知したりすることが必要になります。


その結果団体信用生命保険に入れず審査が通らない場合もあるので、
健康状態にも注意が必要なのです。


※フラット35は、団体信用生命保険は任意加入なので、
保障なしでもどうしても住宅ローンが組みたい方は、
こちらをおすすめします。


いかがでしたか?


「もっと詳しく知りたい!」
「審査に通るか不安」


という方は、お気軽にご相談ください。

「家づくり」パートナーの選び方 ②

今日は、昨日の続きからです。


○ハウスメーカーの特徴


「家づくり」のパートナーとして、大きな選択肢の一つが
ハウスメーカーです。


ハウスメーカーとは、その名の通り住宅会社ですが
全国展開しているのが特徴の一つで
テレビのCMなどでもよく見かけますね。


そのため認知度が非常に高く
展示場なども常設されていることも多いです。


「チョット見に行きたいなー」
と思ったら、すぐに足を運ぶことができます。


ただし、厳密に工務店・ハウスメーカーの
厳密な区別があるわけでありません。


地元密着の住宅会社が工務店
全国規模の住宅会社がハウスメーカーという認識です。


○安定した品質で「家づくり」


ハウスメーカーは、大企業になるため
「家づくり」を進めるにあたって倒産のリスクが低くいです。


また、アフターフォローや長期保証に関しても
安心感がありますね。


更に、一定の品質が提供されるというメリットもあり
ZEHなどの最新性能に関しても敏感に取り入れ実績も豊富です。


諸々の手続きに関しても
担当者が代行してくれる場合も多い様ですので
とにかく手間を省きたい場合にもよいでしょう。


○ハウスメーカーの注意点


工務店と同様に、ハウスメーカー独自のデメリットがあります。

まずは、自由設計度の低さです。


ハウスメーカーには、すでに規格があるため
その範囲内での設計を考えなくてはいけません。


ハウスメーカーは工務店と比べて割高ですが
規格外のものを建てようとすると
更に追加料金が必要になるでしょう。


そのため、モデルルームや提示されている間取りなどを
気に入っていれば安心ですが
独特なデザインなどを希望している場合は
注意が必要です。


また、担当者の入れ替わりの可能性もあります。


相談しづらくならないように
しっかりと要望について話をしておくことが大切です。

「家づくり」パートナーの選び方 ①

さて、先日ハウスメーカーと工務店の違いは何か?

というご質問を頂きましたので
今回は「家づくり」のパートナー選びについて
ご紹介いたします。


○家づくりの依頼先は大きく分けて3つ!

家づくりの依頼先は大きく分けて

【ハウスメーカー】【工務店】【建築設計事務所(建築家)】

の3つがあります。


どのパートナーがご家族の要望をかなえる家を
建てることができるのか...

最適な依頼先探しはとても重要です。


今日は、地元ならではの手厚いフォローが
魅力の「工務店」の特徴やメリットについてです。


○工務店の特徴を知ろう


工務店とは、一般的に営業エリアを限定し、
地域に密着した建設会社の事です。


社長が大工を兼ねている工務店もあれば、
大工と事務員を多く抱える工務店もあり、
規模は様々です。


工務店は地域に密着して「家づくり」をしているため、
小回りが利くフットワークの軽さときめ細やかさがあります。


家づくりの過程で重要となる打ち合わせや
メンテナンスにも迅速に対応してくれます。


自由にプランニングでき、コストが比較的リーズナブル、
そして何より地域密着ならではの安心感が工務店の特徴です。


○自由なプランニングを可能とする高い技術力が鍵


工務店には設計から施工までを一貫して依頼する
ため、対応が比較的早いです。


基本的には自由設計を主体とした「家づくり」で、
建て主の要望や条件に合わせて設計してくれます。


相談しだいで自由にプランニングできるのも
工務店の魅力といえます。

また、工務店はその地域特有の災害、気候、
地理に最適な家づくりを得意とします。


工務店を選ぶ際は上記の事をかなえてくれる
施工の技術力に注目しましょう。


○コストが魅力!予算に合わせて無駄のない家づくり


工務店は施工に詳しく現場に精通しているので、
施工の知識や素材の情報が豊富です。


そのため、施工面でのコスト削減のアイディアや
独自の流通ルートを確保している工務店が多く、
安くても高品質な建材を仕入れる有益な情報を
もらえることもあります。


自由なプランニングが得意な工務店だからこそ、
予算が限られた中でも希望通りの「家づくり」を
可能にしてくれます。


また、大規模な広告宣伝費や従業員の人件費、
住宅展示場などの維持費がかからないことも
低コストの実現に貢献しています。


○工務店の注意点


工務店には下記のような注意点があります。

デザインの提案が少ないことがある
工法などに制約がある


理想のマイホームを納得のいく住まいに
するために、特徴と注意点を把握し、信頼でき、
相性のいい工務店を選ぶようにしましょう。