2021年9月 6日

今日は、昨日の続きからです。

親の土地を借りたことにして子どもが家を建てたら？

親の所有する土地に子どもが家を建てると、
条件によってはみなし贈与になり、贈与税がかかります。

まずは、土地の使い方の違いから、
どんな場合に贈与になるのかチェックしていきましょう。

○使用貸借と賃貸借の違い

物の貸し借りを法律的にみると、
「使用貸借」と「賃貸借」に分かれます。

使用貸借とは↓↓↓

「このＤＶＤ、（ただで）ちょっと貸して」

賃貸借とは↓↓↓

「レンタルショップででDVD借りよう。」

二つの違いは、賃料（対価）があるかないかです。

地代も権利金も払わない「使用貸借」の場合は
贈与税はかかりませんが、
上記のお金を支払う「賃貸借」の場合は
贈与税が発生する場合があります。

のちのち相続する場合には
使用貸借にも結局贈与税がかかってくるのですが、
それぞれ注意するポイントをあげておきます。

○使用貸借について

親の土地を子どもに
時価よりも安い金額で売ったらみなし贈与になり、
贈与税を支払わなければなりません。

全くの他人と取引するときと
同じような金額でないといけないのです。

では、子どもが親の土地に家を建てて、
権利金や地代を払わない場合はどうなるでしょうか。

一般的に、親の土地に子どもが家を建てる場合、
権利金や地代を要求する親は少ないでしょう。

しかし、他人の土地に家を建てようとした場合、
通常その土地の持ち主は家を建てようとする人に
借地権設定の対価として、
権利金や地代を支払ってくれ、というはずです。

（※借地権

借地権がついた土地（底地）は、借地人が土地を占有し独占的に
使用収益できる安定的利益が中心となる法的側面があります。）

そうなると、権利金や地代を払わない子どもは、
本来支払うべき借地権相当額（権利金や地代分）を
親から贈与されていると考えられるでしょうか。

権利金や地代も支払うことなく土地を借りる場合を、
土地の使用貸借といいます。

この使用貸借による土地の使用では、
借地権相当額の贈与税が課税されることはありません。

つまり、みなし贈与にはなりません。

しかし、相続の時には借地権の評価額分、
相続税を多く払います。

この使用貸借されている土地は、
将来親から子供が相続するときに相続税の対象となります。

○地代を支払う場合

権利金は支払わないけれども、
付近の相場並みの地代は支払っている場合はどうでしょうか。

生計を別にしている親子間では、このようなケースもあるでしょう。

このように、通常の相場の地代を支払った場合は、
土地の賃貸借といいます。

通常、権利金などの一時金を支払う慣行のある地域で、
権利金の支払いなしで借地権の設定があった場合には、
その権利金相当額の贈与があったとみなされます（みなし贈与）。

したがって、その払っていない権利金の分だけ
贈与税がかかるのです。

ただし、贈与税がかからないようにする方法として、
使用貸借のほかに次の二つがあります。

①子どもが親に対して...

付近の賃貸事例（相場）並みの地代の他に、
通常の権利金を支払っている。

②税法で規定された「相当の地代」を支払う。

わかりやすくいうと、通常の地代に
権利金込分をプラスした地代となり、
通常の地代より高い地代を支払う場合ということです。

今回は、親の土地に家を建てる場合をテーマにして、
注意点をあげました。

みなさんの「家づくり」の参考になれば幸いです。